Propriétaire en France : que faire de son appartement ?

Il y a 4 ans, nous avons eu une longue discussion, Maxime et moi : investir ou partir ?

Et pourquoi pas les 2 ?

Honnêtement, à ce moment-là, je me faisais du souci : investir en France, c’est bien, mais ça veut dire aussi crédit à rembourser sur plusieurs années, et emmerdements fiscals en plus… Et est-ce que ça ne va pas ensuite bloquer le projet de partir ? Maintenant, j’ai la réponse : non.

Cependant, difficile de réaliser les 2 en même temps… Nous avons dû définir des priorités : premièrement, investir en France, et dans quelques années, partir aux USA pour y vivre. Ça va très vite !

Comment ça se passe financièrement ?

Mais voilà, en tant que primo-accédant, au moment de partir travailler à l’étranger, que faire de l’appartement ? Malheureusement, il n’est pas transportable… Nous avons alors opté pour la location. Découvrez les astuces pour louer son appartement…

Attention aux taux d’intérêt négociés

Attention : si vous avez eu un taux d’intérêt négocié, il est peut-être seulement valable si vos revenus sont versés sur le compte de la banque qui vous a accordé le prêt… Avec un employeur outre-Atlantique, ce n’est plus possible, pensez aux frais de transfert et au taux de change à chaque fois (une trentaine d’euros environs) ! Nous nous en sommes aperçus en relisant le contrat de prêt. Réflexe, nous en avons parlé à notre banquier, qui s’est montré très compréhensif.

Attention à tous les heureux détenteurs du PTZ+ : ce prêt est seulement valable pour la résidence principale. Dans ce cas, ça ne l’est plus. Mais il existe une clause dans le contrat de prêt, précisant que le bien peut être loué pour 2 à 6 ans, dans le cas d’une mutation professionnelle. Le montant du loyer, cependant, est soumis à plafond, renseignez-vous auprès de votre banque.

Fixer le loyer

Pour fixer le montant du loyer, nous l’avons fait estimer gratuitement par une agence immobilière. Le loyer sera plus conséquent pour un meublé qu’un non meublé.

Suite à ça, calculez si le loyer rembourse à lui seul le prêt. Il est possible, sinon, de le réajuster dans le temps. Nous avons fait encore plus fort, nous l’avons renégocié juste avant de déménager… Au final, au lieu de le rallonger, nous l’avons raccourci. Notre échéance étant encore trop conséquente, nous comblons l’écart avec nos économies.

Calculer les déductions

Attention ! Plusieurs acteurs sont à prendre en compte dans les calculs :

– Seules les charges locatives sont à facturer aux locataires.

– N’oubliez pas d’inclure la taxe foncière dans vos calculs.

– Une assurance habitât est obligatoire, même pour le propriétaire qui a un locataire assuré. Nous payons 93 € l’année pour un T3.

– Les expatriés propriétaires ne sont pas très appréciés par le gouvernement français. Nous nous attendons à être taxés à environ 30 % (impôt sur le revenu), et 8 % (CSG-CRDS) sur les loyers que nous allons percevoir (en aillant aucun autre revenu en France). Nous aurons apparemment le bénéfice d’un abattement de 30 % sur le montant des loyers que nous déclarerons car nous louons l’appartement meublé.

Par exemple pour un non meublé, si vous louez votre appartement 700 € par mois hors charge, ce qui fait 8 400 € par an, vous paierez 2 520 € + 672 € = 3 192 € d’impôt sur le revenu et CSG-CRDS pour l’année.

Par exemple pour un meublé, si vous louez votre appartement 730 € par mois hors charge, ce qui fait 8 760 € l’année, vos impôts seront calculés sur la base de 8 760 – 2 628 € = 6 132 €. Vous paierez alors 1 840 € + 491 € = 2 332 € environ.

– Les honoraires de l’agence immobilière (voir plus bas) selon le type de prestation. Les pourcentages changent sensiblement d’une agence immobilière à l’autre, mais en moyenne, c’est ça (prix en 2015) :

Louer meublé ou non meublé ?

C’est une bonne question ! Tout dépend de là où vous partez, combien de temps et de la qualité de vos meubles…

Transiter les meubles

Renseignez-vous sur les coûts de transport, tout dépend du volume du container qui correspondrait à vos besoins. Pour un déménagement de Paris à New York (déménagement + container), il faut compter :

• Container 20 DRY (33 m3) : de 4 000 € à 6 000 €
• Container 40 DRY (67 m3) : environ 8 000 €

Et il se peut que vous ayez environ 300 $ de frais de scan à payer en plus, à la douane US entrante. Ne soyez pas à 100 $ près dans cette histoire !

Apparemment, la société Huet à Versailles est très bien, ils gèrent le déménagement de A à Z ; ils emballent tout, prennent en charge le container et les équipes à l’arrivée. Le plus long est de lister tous les objets et meubles que vous voulez transiter et d’en estimer la valeur.

Pour comparer les prix des déménageurs, vous pouvez recevoir 6 devis gratuits, via le site Expat blogs.

Autre solution

Nous avons décidé à la base de partir de 1 à 2 ans. Vu le prix d’un déménagement outre-Atlantique, payer 10 000 € (aller-retour) pour avoir nos meubles IKEA sur place ne nous a pas beaucoup séduits.

De plus, il faut savoir que pour un appartement meublé, le loyer espéré est plus conséquent. Et les impôts sur le revenu seront moindres, grâce à un abattement de 30 % sur le montant des loyers déclaré (qui correspond à l’amortissement des meubles). Référez-vous à l’exemple dans le chapitre « Calculer les déductions ».

Donc nous avons opté pour la solution de louer notre appartement meublé en France. Pour le reste de nos affaires, je vous invite à consulter l’article spécial déménagement, l’article pour trouver un appartement à New York, ainsi que celui pour se meubler sans se ruiner !

Trouver un locataire

Avant de partir, nous l’avons fait nous-même. Une annonce sur leboncoin avec quelques photos, c’est facile, rapide et gratuit.

Nous nous sommes ensuite rendus disponibles pour faire visiter l’appartement. Avant de rencontrer les personnes intéressées, faites une liste de ce qu’il va rester dans l’appartement et une autre avec les questions à poser ; Fumeur ? Quel métier ? Combien de revenus par mois ? Quel type de contrat ? Animaux ? Situation ?

Nous avons trouvé un locataire sérieux, justement un expatrié. 🙂 Une fois que vous avez trouvé le locataire idéal, vous n’avez plus qu’à signer le contrat de location et à procéder à l’état des lieux !

Liste à faire avant de partir…

Voici la liste des tâches que nous avons réalisées avant de partir, à ajouter à la liste générale de préparation :

Revoir et négocier les conditions du contrat de prêt avec la banque

Se renseigner sur les honoraires des agences immobilières

Estimer le loyer par une agence immobilière

Réaliser et diffuser l’annonce de location

Annoncer la nouvelle à la copropriété et récupérer les coordonnées des autres propriétaires

Clôturer les derniers travaux de copropriété

Faire visiter l’appartement et choisir le locataire

Signer le bail avec le locataire

Laisser les doubles des clefs à une ou 2 personnes de confiance

Établir l’état des lieux d’entrée et remettre les clefs au locataire

Modifier le contrat d’assurance habitation

Quand je parle de clôturer les derniers travaux de copropriété, c’est parce que suite aux derniers votes de l’assemblée générale, nous avons dû entièrement réaménagé le local à vélo à 2 mois du départ.

De plus, le ravalement de façade de notre bâtiment était encore en cours quand nous avons quitté l’appartement. Seule une façade avait été livrée. Plusieurs remarques avaient été faites lors du conseil syndical, qui devaient être suivies par la suite…

La gestion du bien à distance

Il faut savoir qu’investir, c’est du travail en plus par la suite ! Même en étant absent, il faut toujours être présent :

Résidence

– toujours être en contact avec les autres propriétaires, pour donner procuration lors de l’assemblée générale, dans le but d’éviter les gros travaux votés à notre insu !

– toujours suivre les travaux votés en assemblée générale. Je sais que ce n’est pas évident à distance, mais c’est possible avec les rapports du syndic.

L’appartement

– Toujours répondre aux problèmes du locataire. Même après rénovation de l’appartement, tout peut arriver ; fuite d’eau, fissures, panne d’électroménagers.

Si vous avez la chance d’avoir de la famille dans le coin, sous-traitez leur le plan d’urgence si une catastrophe arrive (s’il y a besoin de se déplacer rapidement sur les lieux).

Sinon, pensez à l’agence immobilière, mais renseignez-vous bien des prix avant.

Pour l’instant, nous avons sous-traité à un proche. Nous verrons par la suite…

– Le locataire vous apprend qu’il quitte l’appartement dans 3 mois. Difficile de sous-traiter cette partie, ça nécessite beaucoup de déplacements pour les visites, une étude attentive des personnes intéressées, l’établissement du contrat et de l’état des lieux.

Nous n’avons pas encore été face à ce problème. Je pense que nous ferons appel à une agence immobilière à ce moment-là.